Цену объекта создают, а не выпрашивают.
29 октября 2024
Полезный риелтор Анатолий Карпухин.
Рынок недвижимости в последние несколько лет испытывает одно потрясение за другим. Реформа долевого строительства, пандемия, напряжённая экономическая и геополитическая ситуация… всего не перечислить. Тем не менее потребность в жилье у людей никуда не исчезла, и им приходится приспосабливаться к актуальной ситуации в сфере недвижимости. Что же там происходит? Давайте разбираться!
* Время бурных продаж прошло: подорожание новостроек на фоне изменения экономической ситуации привело к росту цен на вторичном рынке.
* Изменение ключевой ставки сработало как стоп-фактор: стоимость кредитов возросла, спрос на недвижимость отреагировал стагнацией и снижением.
* Перспектива отмены госпрограмм с привлекательными ипотечными ставками послужила очередным стимулом для принятия решения о покупке. Хотя в новостройках динамика цен и продаж связана скорее с паническими решениями покупателей, а не с объективными причинами.
А что в Брянске? Наш город и область всегда отличались рядом особенностей рынка недвижимости. Сейчас они проявляются наиболее ярко.
* Произошло более детальное сегментирование объектов недвижимости.
* Вырос спрос на уникальные объекты.
* Изменились критерии уникальности недвижимости – как жилой, так и коммерческой.
✔️Сегодня определяющими факторами для принятия решения о сделке являются мотивация сторон и уникальность объекта недвижимости, а также верное его позиционирование и реальная ценность.
✔️Важно осознавать, сколько покупателей из ста потенциальных захотят и смогут купить объект!
Простой пример. 3-комнатная квартира площадью 85–90 кв. м, в которой кухню объединили с гостиной, уже не может оцениваться как просторная трехкомнатная – перепланировка переводит ее в другую категорию: двуспальная квартира с чрезмерной площадью. Полноценная 3-комнатная квартира такой площади будет комфортна для семьи с двумя детьми, а вот после изменений она скорее подойдет для семьи с одним ребенком, которая может позволить себе более дорогой объект недвижимости, чем стандартная двушка.
На что же ориентироваться при сравнении своего объекта с другими перед продажей или покупкой?
✔️Стоит понимать, что цифры на сайтах-агрегаторах – это просто цифры.
Реальная стоимость квадратного метра складывается в том числе и из его полезности. Ведь мы готовы платить не за условную квадратуру, а за свой комфорт, свои ощущения от того места, где живём или планируем жить!
✔️Важно учитывать, что мотивация сторон любой сделки отличается!
Покупка или продажа недвижимости, как правило, не цель, а средство решения определённой задачи: расширения площади, извлечения денег для учёбы ребёнка или инвестиций, раздела имущества при разводе. Формирование цены, которую сторона в сделке готова отдать или получить, во многом зависит именно от решения задач для достижения главной цели!
Мое кредо – всегда оставаться на стороне доверителя, защищая его интересы. Многолетняя практика показала, что быстро – не всегда хорошо. Что красивые цены в объявлениях зачастую взяты «с потолка». Что люди, к сожалению, не видят подводных камней и порой не готовы узнать о них.
✔️Но я всегда интересуюсь: сколько они готовы заплатить за свои поспешные решения, спокойствие и уверенность?
Ведь риелтор – это не просто посредник между продавцом и покупателем!
Это прежде всего профессионал, действующий в интересах и за счёт конкретной стороны сделки, максимально владеющий ситуацией, часто умеющий подсветить её с неожиданной стороны. И это умение не только помогает мне работать, не опасаясь за репутацию, но и экономит деньги моим клиентам, позволяя получить действительно нужный вариант недвижимости. Ряд объектов я не рекомендую покупать из-за стоп-факторов. В ряде случаев продажу можно провести за сумму выше ожидаемой. А бывает и так, что удавалось приобрести объект за 4,5 млн при запросе продавца на 5,3 млн. Порядок цифр при работе с коммерческой недвижимостью, конечно, совсем другой.
Знать о стоп-факторах, которые если не сорвут сделку, но позволят провести её по действительно справедливой цене, для меня принципиально важно. Особенно часто это помогает в работе с коммерческой недвижимостью! Ведь при оценке её стоимости необходимо учитывать такие нюансы, как инженерные мощности, трафик клиентов, возможности логистики, назначение объектов, соседство с охранными зонами. Их наличие или отсутствие напрямую влияет на цену объекта, создавая добавочную стоимость и особую ценность или обесценивая его.
Про наличные расчёты, занижения стоимости и другие «старообрядческие» ухищрения даже упоминать неловко!
✔️Простой вопрос: стоит ли экономия налогов вашим визави вероятной потери вами объекта недвижимости из-за мошенничества, семейного или корпоративного спора, претензий со стороны надзорных органов? Ответ очевиден, но отчаянные люди ещё существуют!
«Родословную» объекта приходиться проверять вдоль и поперёк, порой на несколько «поколений» владения. Просчитать перспективу, оценить адекватность цены и масштаб необходимых вложений, защитить покупателя от необдуманного решения – та работа, которой, как правило, не видно. О ней не принято, да и не всегда допустимо говорить открыто. Но она часть профессионализма, а для меня – принципиальный момент, без которого не проходит ни одна сделка.
Лучше знать много и принимать решение с открытыми глазами! Отдельная фишка – когда продавец до последнего не знает покупателя: это позволяет сформировать более реалистичную цену.
✔️В своей оценке стоимости объекта я чаще полагаюсь на знания о реальных ценах уже проведенных сделок, сроки реализации объектов и ценности в виде наличия или отсутствия преимуществ.
Свободный мегаватт электроэнергии порой может дать двукратную ценность для покупателя, а лишние 50–100 метров удаления в локации – в разы уменьшить стоимость объекта. Настойчивое удержание во времени продавцом цены или её увеличение – тот самый сигнал о наличии стоп-факторов и нереалистичности цены.
Мы живём в очень динамичное время! Каждому понятно, что время – деньги.
Деньги, которые вы можете сэкономить, а можете потерять. Уже много лет я руководствуюсь убеждением, что цену недвижимости всегда создают люди! Не выпрашивают в виде скидок, не берут «с потолка», а создают, владея информацией, понимая цель и здраво оценивая свои возможности.
Только так рынок может оставаться живым и развиваться в самых сложных условиях.
Формальные подходы к методам оценки и ценообразованию, объективные и субъективные доводы, психологический фактор постепенно сменяются инструментами поиска и создания спроса на объекты как источника формирования цены. И в каждом случае они индивидуальны! Ведь в условиях динамичного рынка шаблоны уже не работают.
Анатолий КАРПУХИН,
руководитель агентства
«Анавика: Недвижимость»
https://rieltorbryansk.ru/
www.rieltor32.ru
+7 (4832) 37-73-17
+7 (963) 213-73-17
Рынок недвижимости в последние несколько лет испытывает одно потрясение за другим. Реформа долевого строительства, пандемия, напряжённая экономическая и геополитическая ситуация… всего не перечислить. Тем не менее потребность в жилье у людей никуда не исчезла, и им приходится приспосабливаться к актуальной ситуации в сфере недвижимости. Что же там происходит? Давайте разбираться!
* Время бурных продаж прошло: подорожание новостроек на фоне изменения экономической ситуации привело к росту цен на вторичном рынке.
* Изменение ключевой ставки сработало как стоп-фактор: стоимость кредитов возросла, спрос на недвижимость отреагировал стагнацией и снижением.
* Перспектива отмены госпрограмм с привлекательными ипотечными ставками послужила очередным стимулом для принятия решения о покупке. Хотя в новостройках динамика цен и продаж связана скорее с паническими решениями покупателей, а не с объективными причинами.
А что в Брянске? Наш город и область всегда отличались рядом особенностей рынка недвижимости. Сейчас они проявляются наиболее ярко.
* Произошло более детальное сегментирование объектов недвижимости.
* Вырос спрос на уникальные объекты.
* Изменились критерии уникальности недвижимости – как жилой, так и коммерческой.
✔️Сегодня определяющими факторами для принятия решения о сделке являются мотивация сторон и уникальность объекта недвижимости, а также верное его позиционирование и реальная ценность.
✔️Важно осознавать, сколько покупателей из ста потенциальных захотят и смогут купить объект!
Простой пример. 3-комнатная квартира площадью 85–90 кв. м, в которой кухню объединили с гостиной, уже не может оцениваться как просторная трехкомнатная – перепланировка переводит ее в другую категорию: двуспальная квартира с чрезмерной площадью. Полноценная 3-комнатная квартира такой площади будет комфортна для семьи с двумя детьми, а вот после изменений она скорее подойдет для семьи с одним ребенком, которая может позволить себе более дорогой объект недвижимости, чем стандартная двушка.
На что же ориентироваться при сравнении своего объекта с другими перед продажей или покупкой?
✔️Стоит понимать, что цифры на сайтах-агрегаторах – это просто цифры.
Реальная стоимость квадратного метра складывается в том числе и из его полезности. Ведь мы готовы платить не за условную квадратуру, а за свой комфорт, свои ощущения от того места, где живём или планируем жить!
✔️Важно учитывать, что мотивация сторон любой сделки отличается!
Покупка или продажа недвижимости, как правило, не цель, а средство решения определённой задачи: расширения площади, извлечения денег для учёбы ребёнка или инвестиций, раздела имущества при разводе. Формирование цены, которую сторона в сделке готова отдать или получить, во многом зависит именно от решения задач для достижения главной цели!
Мое кредо – всегда оставаться на стороне доверителя, защищая его интересы. Многолетняя практика показала, что быстро – не всегда хорошо. Что красивые цены в объявлениях зачастую взяты «с потолка». Что люди, к сожалению, не видят подводных камней и порой не готовы узнать о них.
✔️Но я всегда интересуюсь: сколько они готовы заплатить за свои поспешные решения, спокойствие и уверенность?
Ведь риелтор – это не просто посредник между продавцом и покупателем!
Это прежде всего профессионал, действующий в интересах и за счёт конкретной стороны сделки, максимально владеющий ситуацией, часто умеющий подсветить её с неожиданной стороны. И это умение не только помогает мне работать, не опасаясь за репутацию, но и экономит деньги моим клиентам, позволяя получить действительно нужный вариант недвижимости. Ряд объектов я не рекомендую покупать из-за стоп-факторов. В ряде случаев продажу можно провести за сумму выше ожидаемой. А бывает и так, что удавалось приобрести объект за 4,5 млн при запросе продавца на 5,3 млн. Порядок цифр при работе с коммерческой недвижимостью, конечно, совсем другой.
Знать о стоп-факторах, которые если не сорвут сделку, но позволят провести её по действительно справедливой цене, для меня принципиально важно. Особенно часто это помогает в работе с коммерческой недвижимостью! Ведь при оценке её стоимости необходимо учитывать такие нюансы, как инженерные мощности, трафик клиентов, возможности логистики, назначение объектов, соседство с охранными зонами. Их наличие или отсутствие напрямую влияет на цену объекта, создавая добавочную стоимость и особую ценность или обесценивая его.
Про наличные расчёты, занижения стоимости и другие «старообрядческие» ухищрения даже упоминать неловко!
✔️Простой вопрос: стоит ли экономия налогов вашим визави вероятной потери вами объекта недвижимости из-за мошенничества, семейного или корпоративного спора, претензий со стороны надзорных органов? Ответ очевиден, но отчаянные люди ещё существуют!
«Родословную» объекта приходиться проверять вдоль и поперёк, порой на несколько «поколений» владения. Просчитать перспективу, оценить адекватность цены и масштаб необходимых вложений, защитить покупателя от необдуманного решения – та работа, которой, как правило, не видно. О ней не принято, да и не всегда допустимо говорить открыто. Но она часть профессионализма, а для меня – принципиальный момент, без которого не проходит ни одна сделка.
Лучше знать много и принимать решение с открытыми глазами! Отдельная фишка – когда продавец до последнего не знает покупателя: это позволяет сформировать более реалистичную цену.
✔️В своей оценке стоимости объекта я чаще полагаюсь на знания о реальных ценах уже проведенных сделок, сроки реализации объектов и ценности в виде наличия или отсутствия преимуществ.
Свободный мегаватт электроэнергии порой может дать двукратную ценность для покупателя, а лишние 50–100 метров удаления в локации – в разы уменьшить стоимость объекта. Настойчивое удержание во времени продавцом цены или её увеличение – тот самый сигнал о наличии стоп-факторов и нереалистичности цены.
Мы живём в очень динамичное время! Каждому понятно, что время – деньги.
Деньги, которые вы можете сэкономить, а можете потерять. Уже много лет я руководствуюсь убеждением, что цену недвижимости всегда создают люди! Не выпрашивают в виде скидок, не берут «с потолка», а создают, владея информацией, понимая цель и здраво оценивая свои возможности.
Только так рынок может оставаться живым и развиваться в самых сложных условиях.
Формальные подходы к методам оценки и ценообразованию, объективные и субъективные доводы, психологический фактор постепенно сменяются инструментами поиска и создания спроса на объекты как источника формирования цены. И в каждом случае они индивидуальны! Ведь в условиях динамичного рынка шаблоны уже не работают.
Анатолий КАРПУХИН,
руководитель агентства
«Анавика: Недвижимость»
https://rieltorbryansk.ru/
www.rieltor32.ru
+7 (4832) 37-73-17
+7 (963) 213-73-17
Количество просмотров: 57
