ВСЁ СОСТОИТ ИЗ МАГИИ И КИРПИЧЕЙ

ООО «Аксиома» - это управляющая компания в сфере коммерческой недвижимости. Наша деятельность называется property management: задача управляющего при этом – помогать собственнику коммерческого объекта на нем зарабатывать. Мы сдаем площади в аренду, рекламируем здания, заключаем договоры, следим за платежами, выполняем всю техническую часть. Наш основной объект в данный момент – это офисный бизнес-парк «Аксиома», но мы всегда готовы к новым проектам. Мы любим и умеем работать с офисами.

В регионах, как наш, новые здания, специально выстроенные под офисы, единичны, а в основном владельцам приходится решать проблемы, свойственные зданиям «пожившим». Арендные сделки на тысячи метров редки, рынок любит площади от 30 – 300 кв.м, и перед арендодателем возникает постоянная необходимость находить арендаторов на то, что мы называем розницей. Для самих арендаторов поиск достойного офиса также превращается в челлендж.

Как в Брянске ищут офисы? Основным источником информации по-прежнему остается «Авито». Сам рынок офисной аренды Брянской области устроен довольно прозрачно. На верхнем уровне три-четыре здания класса B, включая бизнес-парк «Аксиома», с наиболее полным спектром услуг. Зданий класса А в Брянске пока нет, как бы убедительно ни смотрелся текст объявления. Затем идут предложения сильно проще – по сути это будут здания простого вида и содержания, и в лучшем случае у вас будут убираться. К слову сказать, недостаточно разместить вывеску «Бизнес-центр», чтобы им стать.

Отдельно можно выделить одно-двухэтажные пристройки в новых жилых домах. Рассматривая в аренду эту категорию, нужно в деталях понимать, как будет использоваться помещение - ведь наличие над ним большого количества этажей с жильцами способно создать массу проблем: может оказаться непросто разместить вывеску, провести капитальный ремонт и многое другое – все это нужно будет согласовать с людьми, живущими в доме. Нужно быть готовым, что жильцам может помешать запах от вытяжки и сигаретный дым посетителей, кондиционеры будут чересчур шуметь и вообще, жизнь - боль.

Почему же у одних зданий есть лист ожидания, и люди стремятся туда попасть, в то время, как на рынке достаточно предложений? Общие принципы просты:

• Возраст здания – не помеха его успеху. Грамотная реконцепция может решить эту проблему. В конце концов, сколько лет королевским дворцам?
• Сдача в аренду – это сервис, и здесь «с вешалки» важна манера общения. Руководство здания не помещик, а арендаторы- не крепостные. Нехорошая привычка многих управляющих общаться с теми, кто платит им деньги, как с кем-то, кто им должен, устарела и вредит бизнесу.
• Некоторым сотрудникам сложно смириться с мыслью, что они являются в хорошем смысле обслуживающим персоналом. Просто избавляйтесь от таких.
• Столица может позволить себе работать только с компаниями. В провинции нужно уметь работать со всеми – с физическими лицами, с самозанятыми, с ИП. В «Аксиоме» мы серьезно отбираем арендаторов - но не по возрасту/полу/размеру уставного капитала и тд.
• Офисы – такой же продукт, как и прочие, и чтобы преуспеть, он должен выделяться на рынке. «Авито» полон одинаковых помещений с одинаковой плиткой. Сделайте нестандартный продукт, и его предпочтут другим.
• Не замечали – если в зданиях города стоит диванчик, он предназначен для гостей, а не для арендаторов? Мы стали создавать комфортные общие зоны с расчетом на людей, которые у нас в зданиях находятся постоянно, и это окупается.
• Подписание договора– это начало. Лояльность арендатора сохранит собственнику средства. Нужны постоянный контакт с арендаторами и быстрая реакция на их запросы. У «Аксиомы» принцип «одного окна» – с любой проблемой и вопросом арендатор обращается в службу аренды, на связи 24 часа в сутки.
• Чистота в здании имеет невероятную силу воздействия. «У вас на лестницах чисто, как в кухне ресторана», сказал нам владелец популярной сети общепита, и это стало нашим стандартом. Наши клинеры используют все чудеса достижений профессиональной химии.
• Задача УК – сохранить здание в прекрасном состоянии надолго и сберечь деньги собственника. Поэтому обслуживаем сами по максимуму. В хорошем здании сам обслуживать площади может только арендатор, занимающий отдельное помещение типа этажа. Если каждому небольшому помещению разрешено выбирать – состояние их быстро придет в негодность, и от собственника потребуются вложения. Люди не склонны заботиться о чужом имуществе.

Восемь вещей, на которые нужно обратить внимание при поиске офиса:
• Всегда посещайте несколько зданий, особенно, если арендуете впервые.
• Фразы в объявлениях в духе «у нас есть кондиционеры» или «интернет в офисах» - повод задуматься, ибо это позавчерашний день.
• Обязательно смотрите помещение. На месте вы, например, можете понять, что вам нужно больше или меньше метров, чем вы думали. Смотрите состояние: недомытые выключатели, сырость у окон и болтающиеся розетки – это повод развернуться и уйти, дальше будет хуже. Погуляйте по зданию. Кстати, ничего лучше не говорит о его состоянии, чем туалеты.
• Обратите внимание на то, как с вами общается сотрудник. Если вам не перезванивают, при разговоре делают одолжение – оставаться также незачем. После подписания договора все это усилится.
• Уровень ставки за квадратный метр важен. Но, решая, ориентируйтесь на общий платеж за офис в месяц – часто разница со зданием похуже в реале оказывается несущественной, но за эту разницу вы получите куда лучший сервис.
• Если вам обещают круглосуточный доступ в офис, спросите, как именно вы сможете попасть в ваш офис в два часа ночи? В этой схеме не должно быть писем с просьбами и объяснений с охранником. В «Аксиоме» арендаторы попадают в офисы в любое время суток.
• Оглядитесь по сторонам, представив, что в здании пожар. У хорошего собственника есть схемы, огнетушители и два выхода отовсюду. Как минимум.
• Если вам нравится здание, но свободных офисов нет, идите в службу аренды и просите поставить вас в лист ожидания – как только что-то освободится, им проще бесплатно позвонить вам, чем платить за «Авито». В «Аксиоме» вам еще и экскурсию по зданиям проведут.

В целом, управляя объектами, мы стараемся создавать пространство, где людям хочется находиться, где комфортно и безопасно. Мы разрешаем посещения с животными (в конце концов, как в анекдоте – «еще ни одна собака не удирала из моего отеля, не заплатив по счету»). Стараемся сделать здания доступными для маломобильных групп населения –не все объекты строились когда-то с учетом современных требований. Но основное о нашей манере управления – мы всегда в контакте, доступны, открыты и готовы общаться. У меня есть любимая фраза, которая просто содержит суть профессии управляющего: «Все состоит из магии и кирпичей». Даже самых новых кирпичей недостаточно для успеха. Нужна магия человеческого общения.